Прочитав в Интернете статью об оценке недвижимости по цене за м2, мы захотели вернуться к этой теме. Многие склонны думать, что стоимость недвижимости рассчитывается путем простого умножения площади недвижимости на цену за м2 площади;
ФАКС!
Также см:
Внутренняя отделка: преимущество для улучшения вашей собственности
Вот демонстрация:
- Невозможно точно определить цену за м2.
Действительно, существует множество информации (более или менее официальной и поддающейся проверке!) и данных, которые поэтому весьма расходятся.
Также см:
Зачем обращаться к застройщику?
Дело в том, что не существует двух одинаковых объектов недвижимости и нельзя присвоить одну и ту же стоимость м2 для 2 объектов с близким географическим расположением, поскольку каждый объект недвижимости имеет свои оценочные характеристики:
- Географическое положение и ближайшие окрестности
- Звук и визуальное
- окружающая среда Качество здания и состояние объекта недвижимости
- Полы, дизайн интерьера
- Удобства: внешние аксессуары, гараж, пристройки и т. д.
- Площадь объекта недвижимости – не единственная единица его стоимости.
Размер недвижимости – не единственный фактор, который следует учитывать; В этот расчет необходимо включить и другие факторы, такие как:
- типология (количество комнат)
- планировка (поверхность коридоров, просветов, укромных уголков и т. д.)
- высота под потолком
- пристройки (хозпостройки, гаражи или стоянки, подвалы, бассейны и т.п.)
Чтобы проиллюстрировать эти замечания, мы сравним 3 идентичных объекта недвижимости (55 м2) в одном и том же географическом районе (район Перье — 8-й округ Марселя); Согласно убеждению, что рыночная стоимость получается путем умножения площади поверхности на цену за м2, все эти три объекта недвижимости должны иметь одинаковую стоимость.
И все еще…
- Квартира 3 типа площадью 55м2 в новом доме, расположенная в небольшом тихом тупике, рядом с остановками общественного транспорта и магазинами, на последнем этаже, рациональная внутренняя планировка без потери площади, с террасой 15м2, выходящей на юг, и гараж на две машины в подвале.
- Квартира 2-го типа площадью 55 м2 (с коридором 10 м2) в небольшом старом марсельском здании, 3-й этаж из 4-х без лифта, на бульваре Перье, гостиная на северной стороне с большим видом на улицу, подлежит полному ремонту. Нет частной парковки.
- Небольшой таунхаус с мебелью в Т3 площадью 55 м2 с садом площадью 50 м2, выходящим на юг, в районе «О-де-Перье», очень редкий, очень тихий, с гаражом, полностью отремонтированный архитектором.
В описании этих трех товаров мы сразу видим, что даже если их поверхность идентична, эти товары совершенно разные и ни в коем случае не могут иметь одинаковую стоимость.
Что касается стоимости, мы поискали в Интернете цены за м2, указанные для этого сектора, вот результаты:
Immoprix (по данным Нотариальной палаты): Т2 от 2560 евро до 3540 евро/м2 //Т3 от 2650 евро до 3510 евро/м2
Лучшие агенты (сайт оценки недвижимости): сектор PERRIER: 2 944 евро/м2.
Эффективность: 3400€/м2
Как и ожидалось, эти значения весьма несопоставимы и для выполнения расчета сложно использовать только одно.
Если, несмотря ни на что, владелец новой квартиры (1) произведет расчет с использованием ссылки Immoprix (и сохранит самое высокое значение): 55 x 3510 евро = 193 050 евро.
Тот, что из старой квартиры (2), рассчитывался бы с учетом показателя эффективности: 55 x 3400 = 187 000 евро.
А для небольшого таунхауса расчет был бы произведен с участием лучших агентов: 55 x 2944 = 161 920 евро.
Эти расчеты лишь подтверждают нашу демонстрацию и раскрывают ограничения этого метода оценки.
Не стесняйтесь высказывать свое мнение и делиться впечатлениями об этой статье.
