В финансовом мире все просто: есть основная веха для всего рынка. Когда он растет, процентные ставки по кредитам, депозитам и государственным облигациям увеличиваются. Когда это взлетает, деньги дешевле в экономике. Индикатор — и все понимают тенденцию. Но что делать, если рынок только что начал свое образование, какие руководящие принципы предназначены для участников на земельном рынке?

Исторический контекст и первый ориентир цен на землю

Когда 1 июля 2021 года, после 30-летнего моратория, на рынке Земли было только две достопримечательности: европейские цены и нормативная финансовая оценка (NDO). Сумма договора аренды также важна, но будет продолжать быть выше.

В то время средняя цена на сельскохозяйственные земли в Европейском Союзе составляла 8000 евро на гектар. По данным EuroStat, в Чешской Республике гектары в Польше стоят почти 11 000 евро — 10,6 тысяч, в Румынии — 7,6 000 в Болгарии — 6000 евро.

Динамика цен в этих странах после открытия рынка поразительна. В Польше среднегодовое увеличение стоимости земли в первые пять лет составило 33% в Чешской Республике — 43% в первые три года в Румынии — 28% в Болгарии — 20%.

Эксперты ожидали такого роста для Украины, поскольку все эти страны начались с аналогичных стартовых позиций: Польша — 1,5 000 евро на гектар, Чешская Республика — менее 2 тысяч, Болгария — около 1 тысячи евро. Особенно с учетом масштаба Украинного фонда земельного фонда: сельскохозяйственные страны 41-42 миллиона гектаровЭто означает почти 71% страны в стране. От них 33 миллиона гектаров падают на пахотные земли — Основной ресурс для выращивания сельскохозяйственных растений.

Каковы реальные украинские реалии?

Украина была в уникальной ситуации: через 30 лет в XXI веке появился совершенно новый рынок недвижимости, и после восьми месяцев началась война. Ни одна из европейских стран не провела такие тесты на стадии формирования рынка Земли.

Мы начали с 32 972 Hryvnia Pro Ha (около 1000 евро на курсе в 2021 году) — уровень, который напоминает первоначальные цены в странах Восточной Европы. Три с половиной года, несмотря на войну, число транзакций показывает стабильный рост. Когда в 2021 году было завершено 28 тысяч транзакций на общую площадь 100 000 гектаров, более 104 000 секций с общей площадью 314 000 гектаров уже были проданы в 2024 году (до кибер -атаки на государственный реестр). Это означает, что объем рынка вырос три раза.

Но с ценами ситуация неоднозначнаПолем Официальные статистические данные показывают увеличение средних затрат до 46 683 уах на га в конце 2024 года — увеличение на 41,6% в Гривнии (около 11,9% в год). Однако, если вы учитываете в евро, рост еще более скромный — всего 8,66% за весь период или 2,47% в год (со скоростью 2024 года). Это поразительно отличается от темпов роста, которые продемонстрировали страны восточной европейцы. Тем не менее, стоит обратить внимание на интересный факт: официальная статистика не отражает никаких реальных предложений на рынке. В высококонкурентных центральных регионах, особенно в регионах Виннитсы и Хмельницки, цены на наземные участки высокого качества сегодня достигают более 3000 долларов США на гектар.

Что происходит с ценами на землю в Украине

Согласно экспертизе экономической школы KYIV, только 19% сделок регистрируются с фактической ценой продажи, а 60% транзакций регистрируются на уровне минимальной приемлемой — нормативной финансовой оценки. Эта ситуация развивалась из -за характеристик рыночного образования на начальном этапе. К 1 января 2024 года ограничение — не более 100 гектаров в одной руке и только для отдельных лиц. Обязательное условие подтверждения официальных источников дохода и желания оптимизировать налоги привели к недооценке официальной стоимости транзакций.

Изображение юридических сущностей значительно изменило картину. Согласно официальной статистике, они платят на 47% больше, чем отдельные лица. Сегодня его доля составляет 21,6% всех транзакций, что значительно влияет на рыночные цены.

Как подсчитать текущее значение

Мировая практика предлагает простую формулу: стоимость страны = годовой уровень арендной платы/капитализации. Уровень капитализации для сельскохозяйственных районов обычно составляет 5-8%.

Сегодня в Украине в Украине существует типичная арендная плата от 100 до 150 долларов за гектар на севере страны и от 150 до 300 долларов в центральных регионах и недалеко от портов. Если вы возьмете средний уровень капитализации 6%, добавляется в гектаре:

• На севере: с 1667 до 2500 долларов (по цене аренды 100-150 долларов)
• В центральных регионах и рядом с портами: от 2500 до 5000 долларов (по цене аренды от 100 до 300 долларов США)))

Это означает, что даже при текущих, относительно низких ценах на аренду земля должна стоить от 2 до 5000 долларов за гектар.

Феномен государственных аукционов

В 2024 году Государственный фонд недвижимости Украины основал проект «Земельный банк» системы прозрачных онлайн -аукционов для арендной платы государственных сельскохозяйственных земель в Проброате. Целью проекта является эффективное управление Государственным государственным банком, которое составляет 806 000 гектаров (для сравнения: общая площадь сельскохозяйственной страны в Украине составляет 33 миллиона гектаров).

Результаты аукционов впечатляют. По стартовой цене, около 10 000 уах/га в год, окончательные расходы на аренду увеличиваются в среднем в 7-10 раз и достигали 600-1300 долларов за гектар в год. В среднем 14 участников конкурируют за каждое местоположение, а их номер 20 превышает некоторые аукционы.

Это в три -четыре раза выше, чем средние показатели рынка. Если вы подаете заявку по лизингу в размере 500 долл. США на гектар с доходностью 6%, затраты на недвижимость могут достигать 8333 долл. США — совершенно европейский уровень.

Почему вы готовы платить больше за страну на аукционах?

• Реальная конкуренция: до 20 компаний конкурируют за каждый веб -сайт
• Для аукциона представлены непрерывные массивы, для которых не требуется дополнительных затрат на консолидацию
• С долгосрочными контрактами в течение 14 лет вы можете планировать инвестиции в обработку и развитие инфраструктуры
• Аграрии учитывают потенциал прибыльности в течение длительного периода аренды

Стоит ли считать частные страны рассчитывать на аукционные цены?

Сегодня цены на аренду от частных стран до 100 до 300 долл. США /год и до сих пор плохо реагируют на результаты государственных аукционов. Тем не менее, эксперты говорят, что постепенное увеличение процентов на уровне 500 долл. США /га /год.

Основным условием для такого роста является конец нынешних долгосрочных соглашений о лизингах (10-15 лет), которые завершены по старым ценам. Это момент нового подписания контракта, который становится ключом к владельцу: можно выбрать лучшее предложение на рынке конкуренции, и для арендатора стоимость местоположения увеличивается из -за риска его потери Полем В таких условиях ставки аренды могут расти с текущего уровня несколько раз.

При подтверждении этого тезиса я приведу пример вашей практики Коло: один из наших инвесторов получил 30% от прибыли в долларах за год. Ключевыми факторами успеха стали правильный выбор для места с высоким спросом со стороны производителей агро, краткосрочным соглашением о аренде и профессиональным подходом для управления активами. Теперь мы готовимся закрыть ряд таких транзакций, что указывает на стабильную тенденцию.

Диплом

Поскольку ставка бухгалтерского учета NBU является маяком для финансовых рынков, государственные земельные аукционы стали руководством для рынка Земли. Впервые они «освещали» фактический потенциал украинской Chernozema, где цены на аренду и затраты на землю перемещаются в соответствии с прозрачными затратами на конкуренцию. И хотя путь к таким ценам для частного рынка не будет быстрым из-за более длительных долгосрочных контрактов, эта тенденция, очевидно, является тем, что украинская страна постепенно приближается к ней по текущей стоимости.