Где искать инвестиционный потенциал недвижимости в Украине и за рубежом? – в колонке основателя и генерального директора группы компаний «РИТМ» Александра Лахтионова для РБК-Украина.

Вопрос инвестиций остается актуальным для украинцев даже во время войны. Надежная финансовая основа как актив, работающий на владельца и приносящий пассивный доход, помогает увереннее преодолевать кризисные времена.

Одним из таких инструментов, который становится все более популярным в Украине и во всем мире, является приносящая доход недвижимость. Этот сегмент предлагает четкую модель получения прибыли и требует минимального участия владельца в операционных процессах.

В настоящее время украинским инвесторам доступны выгодные варианты недвижимости в стране и за рубежом. По финансовой составляющей порог входа в такие проекты сопоставим. Поэтому, чтобы принять взвешенное решение и диверсифицировать риски, рассмотрим особенности прибыльных рынков недвижимости Карпат (Украина) и острова Бали (Индонезия), которые сейчас активно развиваются и имеют свои сходства и различия. .

Как оценить инвестиционную привлекательность и перспективность проекта

Принцип работы прибыльной недвижимости везде один и тот же: застройщик создает проект, который передает в управление управляющей компании, чтобы собственники получили прибыль. При разработке этих проектов учитываются рыночные условия, местоположение, туристические потоки, стоимость и категория отеля.

Отличия заключаются лишь в продолжительности туристического сезона и наличии валютных рисков (в Украине, например, прогнозируемая девальвация гривны до уровня 50-60 за доллар не произошла, и это ожидание бурлит в воздуха) и влияет на принятие долгосрочных инвестиционных решений).

При этой формуле владельцы также должны учитывать свое время, поскольку пассивный доход не предусматривает постоянной вовлеченности владельца в оперативную деятельность.

Фото: Тема инвестиций остается актуальной для украинцев даже во время войны (facebook.com/mountain.residence.apartments)

Если оценивать наш рынок без учета валютных рисков, то в Европе трудно найти лучшие возможности, чем в Западной Украине.

Учитывая отсутствие конкуренции за нужный продукт и потенциал роста внутреннего туризма, перспективы украинского рынка сопоставимы только с американским рынком. Но логика инвесторов основана на балансе между риском и доходностью, поэтому основное правило — иметь дифференцированный инвестиционный портфель.

Владельцы нескольких проектов в Украине ищут зарубежные рынки инвестиций. И здесь важно, чтобы зарубежный актив не стал обузой из-за короткого сезона, низкой рентабельности, высокой налоговой нагрузки и регламентированной модели управления.

Точка инвестиционной привлекательности Украины

Самый тихий и перспективный для инвестиций порт Украины – Буковельский район и населенные пункты в радиусе 40-50 километров (Яблуница, Поляница, Татаров, Микуличин, Верховина, Косов, Яремче).

Это чуть ли не единственный регион с максимальной капитализацией, имеющий перспективы дальнейшего роста, поскольку в развитие и инфраструктуру Буковеля вложены миллиарды. План развития курорта должен учитывать: создание транспортной инфраструктуры, которая должна сконцентрировать рекреационный потенциал курортов Ивано-Франковской области.

За пределами Буковеля в Карпатах с точки зрения потенциала роста можно также упомянуть курортные зоны Сходница во Львовской области и Поляна на Закарпатье.

По доходности украинские застройщики обещают 6-12% годовых, не считая валютных рисков. Большую роль играет сезонность. Хотя за последние 10 лет там научились лучше справляться с низким сезоном, в том числе благодаря комплексам с дополнительными услугами, бассейнами, СПА и различными аттракционами. Но этот фактор все равно имеет влияние.

Фото: В Украине район Буковеля и населенные пункты в радиусе 40-50 километров — самый тихий и перспективный для инвестиций порт (instagram.com/@a_tsiolkovska)

«Треугольник власти« дифференцировать риски

Рынок доходной недвижимости на Бали характеризуется продолжительным туристическим сезоном (более 300 дней в году), что оказывает большое влияние на годовой доход. В связи с сезонностью доходность составляет от 10 до 18% в год.

Свою роль также играет более стабильная валютная среда и туристические потоки со всего мира. Большой внутренний рынок, активные иностранные инвестиции, мягкая налоговая система и международная валютная зона – ответ на вопрос, почему недвижимость на Бали пользуется спросом, несмотря на то, что иностранцы инвестируют туда на условиях аренды. Но и здесь есть возможность создания юридического лица и получения более широких возможностей, в том числе прав собственности.

Опытные игроки знают, что инвестиционная недвижимость – это не владение, а денежный поток. Здесь важна роль управляющей компании, а также условия, ограничения и влияние, которые она предоставляет собственнику.

Когда речь идет о местах для инвестиций на Бали, следует обратить внимание на «Треугольник силы» — три региона с разными характеристиками и высоким потенциалом. Чангу — место для активной жизни и отдыха с развитой инфраструктурой, где проживает множество эмигрантов. Убуд – духовный центр с невероятной природой и историческими достопримечательностями. Букит – заповедный климатический курорт с горами и морем. По цене все эти регионы существенно не отличаются ни по арендной плате, ни по стоимости ночлега.

Балийский рынок когда-то был сильно обесценен из-за пандемии Covid-19 и только сейчас постепенно восстанавливается. В ближайшие 3-5 лет будет наблюдаться тенденция роста за счет нового качественного продукта – квартир, вилл, таунхаусов – а также с учетом крупных инфраструктурных проектов, которые запланировало правительство Индонезии (новые дороги, аэропорты, порты). .

Факторы оценки и принятия решений

С точки зрения развития Буковель и Бали схожи тем, что здесь легко начать строительство, но сложно создать продукт, который действительно нужен рынку. Многие проекты просто не соответствовали концепции, желаемой целевой группой, и теперь нуждаются в обновлении и перепроектировании. Например, изначально не были учтены проектные риски – в горах они свои, на островах свои. А это другой бюджет: +30-40% к затратам на строительство в городах.

В то же время финансовый барьер входа инвестора практически одинаков в обеих локациях. Купить стандартную квартиру можно от $80 000, а виллу — от $200 000. И эти объекты будут сопоставимы по площади, классу и общим характеристикам.

Фото: Инвестиции в недвижимость на Бали имеют ряд преимуществ (isiainvest.com)

Если выложить все карты на стол и выделить ТОП-3 аргумента в пользу инвестирования в высокодоходную недвижимость в каждой локации, то это выглядит примерно так:

Преимущества инвестирования в Буковель:

• Популярный объект застройки гарантированно будет пользоваться спросом у туристов и, следовательно, приносить доход;
• Легкая доступность для собственного отдыха;
• Вкладывайте деньги в экономику страны.

Преимущества инвестирования на Бали:

• Международный финансовый рынок по прозрачным правилам;
• Расчет и получение доходов в иностранной валюте;
• Уникальное преимущество на растущем рынке благодаря постоянному потоку туристов со всего мира.

Однако, делая инвестиции, вам обязательно нужно понимать, на каких условиях вы можете выйти из инвестиций. То есть отслеживать ситуацию не только на первичном, но и на вторичном рынках – востребован ли этот формат недвижимости, есть ли спрос на этот комплекс и это место и так далее? Либо доверить эту проблему специалистам, которые постоянно находятся на рынке и понимают, что там происходит.