Теперь, когда наступил 2024 год, многие надеются на улучшение рынка жилья. В прошлом году наблюдался рекордно низкий уровень продаж жилья, один из худших дефицитов жилья в новейшей истории и самые высокие ставки по ипотечным кредитам за более чем двадцать лет.

Будет ли этот год каким-то другим? И что это будет означать для институциональных инвесторов в недвижимость?

1. Низкий жилищный фонд сохраняется

С 2010 года в США наблюдается серьезная нехватка жилья, а это означает, что покупателей было больше, чем домов на продажу. По недавним оценкам, США должны поставлять около Еще 3,2 миллиона домов для удовлетворения спроса.

Частично проблема заключается в отставании в строительстве. После жилищного кризиса 2008 года многие строители строили дома медленнее, чтобы не застрять с инвентарем, который они не могли продать (что случилось со многими до краха). Кроме того, недавний дефицит предложения и рабочей силы, а также более высокие процентные ставки сделали строительство более дорогим.

Рынок перепродажи не намного лучше. В октябре прошлого года количество выставленных на продажу домов в США упало до 13-летний минимум — 3,79 миллиона. Во многом это было связано со ставками по ипотечным кредитам. превысил 8% впервые с 2000 года., цены на многие из них с рынка. Но это также результат действий многих домовладельцев. отказываясь продавать и отказываться от своих фиксированных ипотечных кредитов с низкой ставкойчто еще больше ограничивает предложение жилья, то есть «эффект блокировки».

Конечно, ситуация может измениться, поскольку важные жизненные события заставят больше домовладельцев продавать (например, растущая семья или новая работа, требующая переезда владельцев), и если ставки по ипотечным кредитам упадут…

2. Ставки по ипотеке стабилизируются, а может быть, даже снизятся

В течение примерно 15 лет покупатели жилья пользовались средней 30-летней фиксированной ставкой по ипотеке ниже 5%. Но все изменилось в 2022 году, когда ставки по ипотечным кредитам взлетели до небес.

Почему? Федеральная резервная система начала повышать ключевую процентную ставку (которая служит ориентиром для всех других процентных ставок, включая ставки по ипотечным кредитам) в марте 2022 года, чтобы ослабить безудержную инфляцию (результат почти нулевых процентных ставок во время пандемии COVID-19).

Однако теперь, когда инфляция упал вблизи целевой ставки ФРС в 2%.центральный банк не повышал процентные ставки с июля, потенциально добившись «мягкая посадкат.е. снижение инфляции, не вызывая рецессию.

Ставки по ипотечным кредитам начали снижаться после недавнего октябрьского пика. По состоянию на 4 января 2024 года средняя 30-летняя фиксированная ставка составляет 6,62%.

Хотя невозможно предсказать, как изменятся ставки по ипотечным кредитам, есть веские основания полагать, что они могут упасть. Во-первых, кривая доходности облигаций, который показывает доходность различных казначейских облигаций при различных сроках погашения (от 1 месяца до 30 лет), инвертирован. Это означает, что доходность краткосрочных облигаций выше, чем долгосрочных, что указывает на то, что инвесторы ожидают падения процентных ставок.

Более того, недавние исследования показывают, что потребители ожидают снижения ставок по ипотечным кредитамслишком.

Эксперты сходятся во мнении, что ставки по ипотечным кредитам будут постепенно снижаться в течение 2024 года, достигнув к концу года уровня где-то между 6,1% и 6,6%. Большинство из них не ожидает повышения ставок по ипотечным кредитам. Во всяком случае, они стабилизируются, что, по крайней мере, придаст покупателям жилья дополнительную уверенность в том, какими будут процентные ставки в следующем году.

Конечно, всякое может случиться.

Если ставки по ипотечным кредитам снизятся, продажи жилья могут увеличиться. Во-первых, это сделает дома более доступными, привлекая на рынок больше покупателей. Но это также поможет освободить существующие дома, удерживаемые эффектом блокировки, т.е. больше домовладельцев будут готовы продать, если они смогут купить свой следующий дом по более низкой ставке по ипотеке.

Все это может подогреть рынок жилья.

3. Отложенный спрос на жилье

Ни для кого не секрет, что многие миллениалы пытаются купить жилье. Они Самое многочисленное поколение Америки и вступают в свои лучшие годы покупки жилья (от 25 до 45 лет).

Однако, по сравнению с предыдущими поколениями, многие миллениалы становятся домовладельцами в более позднем возрасте или вообще не становятся домовладельцами — отчасти из-за проблем на рынке жилья в последние несколько лет.

Тем не менее, американская мечта о собственном доме жива и здорова. Согласно недавнему опросу, почти три четверти американцев ставьте владение домом выше карьеры, семьи и колледжа как признак процветания.

Это означает, что, несмотря на сложные рыночные и конкуренция со стороны бэби-бумеров, конкурирующих за одни и те же дома с большим количеством денегМногие миллениалы стремятся к своей цели – покупке дома. Те, кому это еще не удалось, только увеличивают накопившийся спрос на дома, особенно на небольшие стартовые дома.

4. Высокие цены на жилье и низкая доступность жилья в обозримом будущем

Низкое предложение и сдерживаемый спрос, вероятно, будут поддерживать высокие цены на жилье в обозримом будущем. По состоянию на четвертый квартал 2023 года средняя цена продажи дома составляла 431 000 долларов США.

Это создает нагрузку на тех, кто впервые покупает жилье, особенно учитывая дополнительные затраты, связанные с более высокими ставками по ипотечным кредитам. Фактически, доступность жилья – это худшее, что было с 1984 года.

Доход семьи, необходимый для среднего дома стоимостью 431 000 долларов при текущей средней 30-летней фиксированной ставке в 6,62%, составляет почти 100 000 долларов (при условии, что заемщик тратит только треть своего ежемесячного дохода на ежемесячные выплаты по ипотеке).

Однако заработная плата не соответствует ценам на жилье. По данным Федерального финансового жилищного агентстваЦены на жилье выросли на 74% с 2010 по 2022 год, в то время как средняя заработная плата выросла только на 54% за тот же период.

Что еще хуже, стоимость страхования жилья на многих прибрежных рынках (например, в Калифорнии и Флорида) поднялись.

Итог: высокие цены на жилье и его доступность по-прежнему будут оставаться серьезными проблемами в 2024 году.

5. Потенциальные положительные стороны для инвесторов в недвижимость

Тем не менее, каждый рынок жилья содержит инвестиционные возможности. И дела у многих инвесторов и потребителей идут на поправку.

Согласно недавнему исследованию New Western53% инвесторов в жилую недвижимость ожидают роста бизнеса в 2024 году, а 55% потребителей считают, что местные инвесторы могут помочь решить проблему нехватки жилья.

Вот несколько примеров потенциальных положительных моментов на рынке жилья в этом году:

• Рост количества вспомогательных жилых единиц (ADU). Противодействие увеличению плотности жилья является основным препятствием для строительства доступного жилья, также известного как NIMBY. Однако многие штаты ослабляют правила зонирования, чтобы обеспечить более широкий выбор жилого жилья. Например, Калифорния и другие штаты Западного побережья упрощение строительства дополнительных жилых единиц (ADU) на односемейных участках для увеличения предложения жилья. Инвесторы могут извлечь выгоду из этой тенденции, добавив в свои портфели недвижимость с ADU.
• Rise или удаленная работа и коворкинги. По данным Бюро переписи населения СШАЧисло людей, преимущественно работающих на дому, утроилось с 5,7% (примерно 9 миллионов человек) в 2019 году до 17,9% (27,6 миллиона человек) в 2021 году. Если эта тенденция сохранится, спрос на жилье за ​​пределами городских районов и спрос на коворкинги площади внутри городских территорий могут увеличиться.
• Рост краудфандинга недвижимости и фондов прямых инвестиций. Поскольку цены на жилье выросли, увеличился и барьер входа для инвесторов в недвижимость. Это привело к увеличению краудфандинга в сфере недвижимости и фонды прямых инвестиций. Эти варианты позволяют вам покупать акции недвижимости или фонды недвижимости, чтобы получить доступ к жилой недвижимости без высоких первоначальных затрат и практического управления.

Для инвестора в недвижимость в 2024 году, возможно, сейчас настало время удвоить усилия по творческим инвестиционным стратегиям, которые используют преимущества роста ADU, удаленной работы и возможностей краудфандинга.